В последние пять лет одной из ключевых особенностей премиальных проектов стали закрытые дворы. Сейчас придомовая территория, доступная только для резидентов и их гостей, есть в 70,2% комплексов премиум-класса, подсчитали аналитики компании «Метриум». Площадь закрытых дворов колеблется от 0,4 до 8 га.
Закрытая придомовая территория – один из ключевых критериев принадлежности проектов к премиальному сегменту. Тем не менее, данная опция предусмотрена не во всех московских комплексах премиум-класса. Это положение обусловлено тем, что место для организации приватных дворов отсутствует в ряде дорогих премиальных клубных домов и в ММДЦ «Москва-Сити». На данный момент собственная закрытая территория есть в 40 жилых и апарт-комплексах премиум-класса, что составляет 70,2% от всех премиальных проектов. Квадратный метр в них обойдется в среднем в 609,3 тысяч рублей, что на 3,8% ниже, чем в сегменте в целом.
Площадь закрытых дворов в проектах премиум-класса варьируется от 0,4 до 8 га. Самая большая огороженная придомовая территория (8 га) представлена в жилом комплексе Luzhniki Collection (Хамовники, ЦАО) от ГК «Абсолют». Концепция двора в этом проекте подразумевает создание нескольких зон благоустройства, в том числе сада с крупномерными деревьями, прогулочного променада с ресторанными двориками и зеленой эксплуатируемой кровли ритейл-галереи. Средняя цена квадратного метра в проекте – 1,1 млн рублей за кв. м.
Второе место в рейтинге самых больших премиальных приватных дворов занял «Republic Пресня» (Пресненский район, ЦАО) от Forma. Концепцию благоустройства двора в проекте разработало британское бюро ландшафтной архитектуры Gillespies. Территория площадью 4 га отдана под частный парк с дворами, бульварами и арт-галереей. Квадратный метр в «Republic Пресня» обойдется в среднем 658,8 тысяч рублей.
На третьем месте – жилой квартал «Прайм Парк» (Хорошевский район, САО) от Optima Development. Концепция и дизайн зеленого двора разработаны именитыми европейскими архитекторами: Филипом Боллом и Йонасом Кристофом Эггером. В парке сформирован натуральный ландшафт, для чего рядом с башнями «Прайм Парка» были высажены высокие деревья, возведены холмы, горки, искусственные водоемы. Также территорию украшают многочисленные скульптуры и арт-объекты. В состав парковой инфраструктуры входят две игровые площадки, одна из которых рассчитана на единовременный отдых 200 детей. Квадратный метр в «Прайм Парке» обойдется в среднем в 705,5 тысяч рублей.
«Инвестиции в создание закрытого парка площадью 3,5 га в жилом квартале «Прайм Парк» составили 600 млн рублей, – говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – Столь значительные вложения позволили создать беспрецедентную по масштабам для географического центра мегаполиса частную зеленую зону. Ее главное достоинство – естественный ландшафт местности, который позволяет резидентам проекта регулярно ощущать себя на природе. Крупномерные деревья для парка привезены из лучших мировых питомников. В экологичный пейзаж органично вписаны многочисленные фонтаны, изящные скульптуры, пространства для активного отдыха и медитации».
Три проекта, входящих в топ-10 премиальных новостроек Москвы, с самыми большими закрытыми дворами, реализует компания MR Group: Hide (1,5 га), Symphony, Mod (оба – 1,3 га). «Безопасность закрытых дворов в наших жилых комплексах обеспечивают современные системы контроля, в том числе датчики с биометрическими считывателями, – отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании MR Group. – Территория каждого ЖК не только надежна защищена от посторонних, но и качественно благоустроена. Для проектирования внутридомовых пространств мы неизменно приглашаем модных дизайнеров. При этом благоустройство любого комплекса подразумевает обширное озеленение, создание разновозрастных детских и спортивных площадок с прорезиненным покрытием. Кроме того, во дворах установлены арт-объекты, связанные с концепцией проектов».
Специально для двора жилого комплекса «Преображенская площадь» (2,1 га) от Regions Development специалисты бюро GAFA разработали новый формат рекреационного пространства – многофункциональные поляны. «Лучшие жилые проекты не только качественно выполнены, но и включают ноу-хау, – подчеркивает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development. – Например, в жилом комплексе «Преображенская площадь» впервые появятся многофункциональные поляны. Это пространство представляет собой синтез естественной природной среды и набора разработанных архитекторами элементов для разнообразного досуга в любое время года. Открытые территории засеяны красивыми декоративными травами и соединены удобными тропинками с высоким холмом, окруженным деревьями. На склонах возвышенности установлены извилистые горки и лазательные конструкции, тренирующие моторику и выносливость. Зимой в ландшафте появятся места для сезонных забав - катания на санках и лепки снеговиков».
Стоит отметить, что в некоторых премиальных проектах отсутствует закрытая придомовая территория, но есть приватные рекреационные пространства непосредственно в здании. Так, в «Дом Дау» – первом жилом небоскребе «Москва-Сити» – запланированы частный сад на эксплуатируемой кровле стилобата и лаундж-зона на 49-м этаже.
«Формат Московского международного делового центра не позволяет создавать большие дворы, – комментирует Светлана Бардина, директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». – Однако мы максимально эффективно используем внутреннее пространство футуристичного небоскреба. У резидентов «Дом Дау» будет возможность любоваться зеленой зоной и живописными панорамами, не выходя за пределы здания. На эксплуатируемой кровле появится уютный сад с местами для медитации и активного отдыха, на 49-м этаже – комфортная смотровая площадка. По функционалу такие рекреационные зоны ничем не уступают уличным закрытым дворам».
«Де-юре возможность создания закрытых дворов есть у девелоперов всех сегментов, – рассказывает Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Но в проектах бизнес- и, в особенности, комфорт-класса большинство собственников жилья не готовы даже незначительно переплачивать управляющей компании за содержание подобной территории. Кроме того, многие комплексы переходят на баланс муниципальной УК, которая не обладает компетенциями, позволяющими сохранять и развивать частный двор-парк. Также в таких проектах коммерческие предприятия на первых этажах не смогут работать без внешнего трафика. В свою очередь, элитным ЖК зачастую свойственны клубный формат и компактная территория, на которой сложно сформировать полноценный двор. Соответственно, оптимальные условия для массового возникновения закрытых придомовых пространств сложились исключительно в премиальном и бизнес сегменте».