Высокобюджетный сегмент первичного рынка жилья Москвы образуют новостройки двух классов – «элит» и «делюкс». Из 1,2 тыс. объектов недвижимости к элитному сегменту относятся 39 проектов (670 объектов), а к делюксу – 28 комплексов (550 объектов). Эксперты компании Rariteco рассказывают, как отличить проекты этих довольно похожих новостроек.

1. Цена: делюкс в 1,5 раза дороже

Наиболее явный отличительный признак между новостройками элит- и делюкс-сегментов московского рынка – это цена. В среднем в элитных новостройках квадратный метр продается за 1,35 млн рублей, а средняя цена в разных проектах этого класса варьируется от 901 тыс. рублей до 2,8 млн рублей за кв. м. В делюкс-классе квадратный метр в среднем предлагается за 2,4 млн рублей, а средняя цена в разных проектах варьируется от 1,4 млн до 4 млн рублей за кв. м. По наблюдениям экспертов компании Rariteco, квадратный метр в новостройках делюкс-класса в среднем в 1,5 раза дороже, чем в элитных объектах. Однако, как видно из этих расчетов, цена не может быть однозначным атрибутирующим критерием, так как во многих элитных и делюкс-проектах цены одинаковые.

2. Локация: строго ЦАО

У размещения элитных и делюкс-проектов также есть свои особенности. Оба класса новостроек обычно появляются в Центральном административном округе Москвы, но для элитного сегмента это требование уже не такое строгое. Жилые комплексы этого класса сейчас продаются также в Западном и Северо-Западном административных округах. В делюкс-классе локация строго ограничена пределами Центрального административного округа. Более того, есть требования к месту строительства комплекса делюкс-класса. Новостройка должна быть не только в престижном районе, но и соседствовать с уникальными городскими пространствами (парками, набережными) или достопримечательностями (музеями, храмами и т. п.). Например, практически все новостройки автоматически попадают в разряд делюкс (при наличии других атрибутов класса), которые расположены в так называемом «золотом квадрате» (это территория районов Якиманка и Замоскворечье). Здесь в шаговой доступности находятся крупнейший в Москве Парк Культуры, Кремль, Третьяковская галерея, набережные, Дом Музыки и т. п.

3. Масштаб: знать соседей в лицо

Новостройки делюкс-класса почти всегда ориентированы на крайне узкую аудиторию покупателей, поэтому часто представляют собой дома клубного формата. Если в элитном классе встречаются масштабные проекты новых кварталов, то в делюксе размер здания предполагает такое количество квартир или апартаментов, чтобы соседи друг друга знали. Поэтому в элитном сегменте проект может предусматривать до 500 помещений, а в делюкс-классе – не больше 100. Так, в новом клубном квартале во французском стиле в Замоскворечье предусмотрены всего 70 сьютов (апартаментов повышенной комфортности).

4. Количество квартир: знать соседей по имени

Требования к приватности в проектах делюкс-класса выше, чем в элитных. Ограниченный масштаб здания с этой точки зрения должен проявляться не только в общем количестве квартир и апартаментов, но и в их количестве на этаже или в секции. В делюкс-домах нередко встречаются помещения с отдельным входом для владельцев, персональные лифты между паркингом и квартирой и другие архитектурные особенности, которые сводят к минимуму встречу с незнакомцами. Но такие опции можно предусмотреть далеко не всегда, и показателем приватности становится количество соседей на этаже. В элитных новостройках число квартир на этаже (или на этаже секции) может достигать трех, тогда как в делюксовых новостройках – двух.

5. Площадь помещений: семейные гнёзда

Для определения класса новостройки важна так называемая «нарезка» помещений, то есть распределение жилой площади здания между квартирами разного размера и формата. Именно «нарезка» во многом определяет будущий социальный состав жителей. Скажем, жилой комплекс с большим числом однокомнатных квартир может привлечь инвесторов, и приобретенные ими помещения будут долго пустовать или сдаваться в аренду. Это не способствует формированию тесного круга соседей клубного дома. Другие характеристики тоже важны: в клубных комплексах делюкс-класса почти все помещения имеют большую площадь. Средний размер квартир и апартаментов в элитном классе – 152,6 кв. м, в делюксе – 184,6 кв. м. В элитных новостройках доля квартир с четырьмя и большим числом комнат составляет 11% предложения, а в делюкс-классе – 20%.

6. Домашняя инфраструктура: от постирочной до кабинета

В домах делюкс-класса более строгие требования к планировкам и вообще функциональности помещений. Так, все спальни планируются в формате мастер-спальни, то есть с собственным санузлом и гардеробной. Помимо этого, в квартирах обязательно должны быть постирочные, кладовые, кабинеты и т. п. Обязательно планируются гостевые санузлы. Также у квартир или апартаментов должны быть другие архитектурные особенности: террасы, эркеры, двойной свет и т.п. В элитных новостройках далеко не все квартиры имеют такие отличительные особенности и вполне могут быть спроектированы по канонам более доступных классов жилья.

7. Клубная инфраструктура: только для своих

Собственная инфраструктура жилого комплекса должна быть разнообразной, и в делюкс-новостройках требование к этому аспекту выше, чем в элитном сегменте. В элитных новых комплексах инфраструктура может быть ограничена коммерческими объектами на первом этаже (бутики, салоны красоты, банковские отделения, рестораны). Причем часто к этим заведениям открыт доступ всем желающими. В новостройках делюкс-класса подход иной. В последние годы все чаще проектируется некоммерческая, клубная инфраструктура, рассчитанная только на резидентов. Например, в квартале делюкс-класса во французском стиле в Замоскворечье предусмотрена клубная гостиная, массажные или косметологические кабинеты, washroom для домашних любимцев, тренажерные залы и другие помещения, которые можно забронировать для своих нужд.

8. Архитектурные форматы: все виды резиденций

Новостройки делюкс-класса чаще, чем элитные, представляют собой редкие архитектурные форматы жилья. Это могут быть таунхаусы, виллы, дуплексы, двухуровневые квартиры, пентхаусы и т. п. Иногда в новостройках делюкс-класса могут быть предусмотрены приватные участки на территории комплекса. Так, в клубном квартале во французском стиле в Замоскворечье у жителей двухуровневых квартир будет отдельный вход и собственный дворик-патио. Элитный проект не всегда предусматривает уникальные или коллекционные объекты недвижимости, тогда как для делюкс-класса это обязательное требование.

9. Технологичность: умный дом

Практически обязательным требованием для элитных и делюкс-новостроек стали системы умного дома, причем интегрированные как в общедомовые коммуникации, так и в квартиры. В их числе IP-домофония, распознавание лиц, бесконтактный доступ в паркинг, wi-fi на территории, мобильное приложение, умные счетчики, управление приборами, освещением, отоплением. Впрочем, в этой сфере требования также растут. После ухода из РФ поставщиков облачных сервисов для умного дома девелоперы делюкс-проектов чаще задумываются о создании дополнительного контура информационной безопасности смарт-систем. Так, в клубном квартале делюкс-класса в Замоскворечье все данные систем умного дома будут храниться на серверах, расположенных на территории квартала. То есть путем внешнего вмешательства отключить системы умного дома в этом комплексе невозможно.

10. Дополнительные сервисы: индивидуальный подход

Различие между комплексами элитного и делюкс-классов также прослеживается в уровне дополнительных сервисов, которые доступны их жителям. Если в элитных комплексах обычно речь идет о пакете гостиничных услуг (пусть и высокого уровня), то в делюкс-классе предлагают уже более сложные сервисы. Например, у каждого резидента есть контакты шеф-консьержа, который может выполнить практически невозможное – достать билеты на премьеру модного спектакля, забронировать места в самом труднодоступном ресторане и т. п.

«Важно учитывать, что любая классификация проектов в дорогом сегменте рынка не может быть жесткой, – рассказывает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco (девелопер клубного делюкс-квартала «Золотой квартал»). – В сегментах рынка элит и делюкс у проектов очень высокий уровень индивидуализации. Поэтому если, к примеру, здание возводится по проекту международных архитекторов, а в его декоре будут использованы эксклюзивные предметы искусства на заказ, то этого достаточно для его классификации даже при отсутствии других признаков делюкса. Иными словами, класс проекта определяет комплекс признаков, но главные, на мой взгляд, это клубный формат, архитектурное разнообразие, ориентированность на покупателей с крупным бюджетом для себя».