Восьмого декабря состоялась панельная дискуссия “Девелоперы и банки: диалог 22/23”, организованная группой компанией SRG при поддержке банка ПАО ВТБ. На ней представители банков и застройщиков обменялись мнениями о состоянии строительной отрасли на конец текущего года, а также ожиданиями, с какими вызовами и проблемами ей придется столкнуться в следующем.
Выступление исполнительного директора Клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского называлось “Риски проектного финансирования в условиях снижения стимулирующих мер ипотечного кредитования”. Эксперт отметил, что в последние годы для МКД действовали следующие меры стимулирования спроса: “льготная ипотека”, “льготная ипотека от застройщика”, семейная ипотека, Дальневосточная ипотека и IT-ипотека. И как минимум две из них – “льготная” и “льготная ипотека от застройщика” сейчас находятся под угрозой.
В настоящее время для рынка появились опасные тенденции. Во-первых, если в 2020-2021 гг. средневзвешенные продажи на стадии строительства составляли 43% по России, то со 2 полугодия 2022 года эта цифра стремится к 30%.
Во-вторых, с момента, когда подавляющее число проектов стало строиться с применением эскроу-счетов, количество средств на них всегда было больше, нежели фактическое финансирование по проектному финансированию застройщиков от банков. Однако на конец этого года тенденция изменилась: сейчас банки выделяют на строительство денежных средств больше, чем их хранится на эскроу-счетах.
“Льготная ипотека от застройщика” – совместный продукт от банков и застройщиков, который был придуман как антикризисная мера в период локдауна. Постановление Правительства РФ №566 принято в 2020 году для субсидирования процентной ставки по ипотечному кредиту для потребителя (в данный момент до 7%). При такой форме субсидирования дольщик приобретает квартиру по более высокой цене, однако при длительном сроке погашения (от 20 лет и более) покупатель переплачивает за свою квартиру значительно меньше, чем при оплате обычной ипотеки на тот же срок. Данная форма кредитования невыгодна ни банкам, ни застройщикам, однако в краткосрочной перспективе может быть весьма эффективна. Безусловно локомотивом, поддерживающим спрос на необходимом уровне, является ПП РФ №566 – не случайно до недавнего времени около 45% ипотечных кредитов выдавались по этой программе. А вместе со «льготной ипотекой от застройщика» - это более половины всех заключаемых договоров долевого участия.
Какие риски возникают при отмене “льготной ипотеки”? Если льготная ипотека не будет продлена в следующем году, вполне вероятно, что LLCR у многих застройщиков может снизиться ниже уровня 1.2. В этом случае, банк требует дофинансировать за собственный счет денежными средствами застройщика до требуемого показателя. В парадигме эскроу-счетов их у застройщика нет, а те, которые имеются, в основном направляются в новые проекты. Если данное условие не исполняется, банк может остановить проектное финансирование.
“Таким образом, возможное непродление “льготной ипотеки” – проблема и банков, и застройщиков, так как в этом случае возникают следующие риски: остановка проектного финансирования для застройщиков, появление новых проблемных проектов и обманутых дольщиков (даже при защитном механизме эскроу-счетов), банкротство застройщиков, подрыв доверия к эскроу-счетам, заморозка выхода новых проектов и сокращение объемов строительства, образование проблемных непрофильных активов для банков, срыв выполнения целевых показателей единого плана строительства, поставленных в Стратегии развития строительной отрасли до 2030 года и многие другие”, – отметил Преображенский.
В целях недопущения подобной ситуации необходимо усилить стимулирование спроса, продлить действие Постановления Правительства №566 еще на год – до 1 января 2024 года и не вводить заградительные меры для программы субсидирования ипотеки от застройщика.